UMA ALTERNATIVA PARA AS EMPRESAS
ENFRENTAREM A CRISE FINANCEIRA  

Sale Leasing Back

Operações financeiras de Mercado de Capitais

FOCO PRINCIPAL
Consultoria e captação de operações financeiras.
Estruturação de operações de CCBs, CCIs, CRIs e colocação delas no Mercado de Capitais.
Foco principal nas operações de Sale and Leaseback e CRI Corporativo.

DEFINIÇÃO DO SALE LEASING BACK

- É uma modalidade de operação onde o atual proprietário de um imóvel vende o mesmo para um investidor, que o aluga de volta à ao antigo proprietário. Nesta operação a empresa capta recursos para investir em suas atividades empresariais.
- No Brasil, os altos custos financeiros encarecem o uso de recursos bancários para financiar a expansão da empresa.
- Sendo assim, o recurso captado via Sale leasing back é de longe o capital mais barato que o empresário poderá contar.
- Além disso, há inúmeras vantagens nessa operação como o fato de o pagamento do aluguel ser uma despesa dedutível da base de cálculo do imposto a pagar pela companhia quando ela está no regime de lucro real.
- O Sale leasing back, embora seja uma operação de natureza financeira, é percebida como uma operação imobiliária. Portanto, as despesas de aluguel não aumentam o nível de endividamento e não comprometem os índices de liquidez da empresa para empréstimos de curto prazo (como capital de giro e outros).

PONTOS POSITIVOS E ESPECIFICOS DO SALE AND LEASEBACK

01

Retira o imóvel operacional do PL. Como os imóveis são depreciados em 4% a.a, ao transacionar o Sale leasing back, o imóvel sai do PL e obviamente não é mais depreciado. Quando o imóvel retornar ao PL, este será pelo valor da reaquisição, que é no mínimo igual ao valor da venda ou seja, o PL ficará mais robusto;

02

Proteção patrimonial contra ações diversas, pois é uma venda temporária, e não aparece como informações do sistema financeiro..

03

Não há IOF – Imposto de operações financeiras

04

Não é uma operação de crédito. O aluguel é uma despesa. Portanto, não sofrerá correções financeiras, somente índices autorizados pela legislação vigente sobre a locação;

05

Não abate valores principais;

06

A despesa de locação poderá ter incentivos fiscais, dependendo do regime tributário de cada empresa;

07

O valor da locação é corrigido pelo IGPM, pois é uma locação; ou outro índice de acordo com a legislação vigente.

08

O imóvel poderá ser recomprado pelo mesmo valor da compra, corrigido apenas pelo IPCA ou outro índice em negociação entre investidores e empresários

09

O prazo desta operação é de 60 meses, prorrogáveis por mais 60 meses;

10

Os custos cartorários referentes a transferência do imóvel são pagos pelo próprio fundo; (geralmente)

11

O custo de análise, Due Diligence, também será pago pego fundo; (geralmente)

12

A operação não aparece no BACEN. Portanto, seus limites de crédito irão melhorar e seu rating melhorará junto aos bancos;

13

Essa operação não será contabilizada no endividamento da empresa, pois não é dívida. Portanto, a empresa poderá utilizar o recurso aferido com o Sale Leasing back para liquidar passivos totais; ou investidor na empresa.

14

Nesta operação é necessário seguro fiança, como em todas as locações. Esse seguro será contratado pela empresa locatária;

CHECK LIST PARA ANÁLISE DE VIABILIDADE (INICIAL)

  • - Laudo de avaliação do imóvel (se houver);
  • - Avaliação ambiental do imóvel (se houver);
  • - Matrícula do imóvel;
  • - Apresentação institucional da empresa (se houver);
  • - Último relatório de auditoria da empresa (se a empresa for auditada);
  • - Contrato social (última alteração) ou Estatuto Social;
  • - Organograma societário e organograma grupo econômico (se houver);
  • - Faturamento (mês a mês) de dos últimos 5 anos, e do exercício atual vigente, até o mês anterior – em PDF e EXCEL;
  • - Sped Contábil dos últimos 5 anos.
  • - Balanço Patrimonial e DRE dos últimos 5 anos (até atual) – em PDF e EXCEL;
  • - Endividamento bancário e tributário atualizado, correspondente ao ano e mês vigente. (aberto dívida a dívida com saldo devedor, quantidade de parcelas, valor das parcelas mensais etc.) – em EXCEL;
  • - Curva ABC Clientes - desde ano o anterior até o ano e mês atual– em EXCEL;
  • - Curva ABC Fornecedores – desde o ano anterior até o ano e mês atual– em EXCEL.

DEMAIS ETAPAS

  • 1º Avaliação do Imóvel;
  • 2º Carta De Nomeação para cotação e aprovação do seguro-fiança;
  • 3º Proposta indicativa a ser enviada pelo fundo com as condições da operação;
  • 4º Due Dilligence e envio dos documentos do checklist;
  • 5º Emissão e assinatura dos contratos: 1. Compra e Venda. 2. Locação e 3. Opção de Recompra;
  • 6 º Liquidação da operação após o registro dos contratos;
  • Obs: a proposta indicativa será substituída pela proposta final com os devidos “de acordos”, para que os termos legais, escritura pública seja elaborado.
  • Todos as análises deverão estar autorizadas por ambas as partes

CRI – CÉDULA DE RECEBIVEIS IMOBILIÁRIOS

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários são títulos de crédito nominativos, escriturais e transferíveis, lastreados em créditos imobiliários. Estão previstos na Lei 9514/97, que disciplina o Sistema de Financiamento Imobiliário.

Conforme a Lei, o CRI é de emissão exclusiva de companhias securitizadoras de recebíveis imobiliários, definidas como instituições não financeiras, constituídas sob a forma de sociedade por ações, que tem por finalidade a aquisição e securitização desses créditos e a emissão e colocação, no mercado financeiro, de Certificados de Recebíveis Imobiliários, podendo emitir outros títulos de crédito, realizar negócios e prestar serviços compatíveis com a sua atividade.

Securitizar é transformar direitos creditórios - como os provenientes das vendas a prazo nas atividades comerciais, financeiras ou prestação de serviços - em títulos negociáveis no mercado. O Certificado de Recebível Imobiliário, assim, é uma securitização de direitos creditórios originados nos financiamentos imobiliários.

A securitização pode ser estruturada em diferentes formatos. Em uma possível forma, o processo se inicia com um financiamento imobiliário, em que determinado cliente assume a obrigação de uma dívida. Essa dívida origina direitos creditórios à instituição financiadora. Em seguida, cria-se uma estrutura de securitização, como uma companhia securitizadora (os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios também têm sido utilizados).

Essas sociedades, então, adquirem os direitos creditórios com um desconto e os vinculam à emissão de uma série de CRI's, que são lançados no mercado para captação de recursos junto aos investidores. Os clientes originais dos financiamentos efetuam os pagamentos a determinado Banco, que os repassa à securitizadora. Esses recursos são, então, utilizados para o pagamento aos investidores dos CRI's. Todas as condições, assim como as características da operação, são lavradas em um termo de securitização.
(Fonte – informação CVM – Portal do Investidor)
As operações de CRI corporativos (Industriais) e CRI pulverizados – loteadoras e incorporadoras/construtoras, é um ativo muito importante para a economia e para o mercado financeira.
Operação corporativa – utiliza-se imóvel industrial que está locado, e o contrato de locação é antecipado dentro do período de vigência do mesmo.
Operação CRI pulverizado, é um baseado na antecipação do recebíveis oriundos de aquisições imobiliárias. Antecipando os contratos.
Não há atualmente um valor em especifico para a estrutura de credito; portanto, estamos a disposição para esclarecimentos sobre os ativos, e probabilidades nas negociações.

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